不動産を相続したけれど誰も住む人がいないときには、管理や固定資産税の負担を考えれば、売却したほうが良いのかもしれません。

当センターでは、不動産業者とともに、相続した不動産の売却手続をサポートさせていただきます。

まず、このページでは相続不動産を売却する際の流れや注意点をご説明します。

※コンプライアンス上、当センターで出来ない業務につきましては、当セン

　ター顧問弁護士、税理士、司法書士、その他の専門家が行います。

相続不動産を売却する際には、次のような流れで手続を進めます。

1. 不動産を取得する相続人を決める（遺産分割協議を行う）
2. 不動産の名義を相続人に移す（相続登記を申請する）
3. 不動産業者に売却を依頼する
4. 買主が決まれば、代金決済をして売却完了!!（所有権移転登記を申請する）
5. （必要に応じて）売却代金を相続人間で分配する

相続が発生した場合、不動産は複数の相続人による共有状態になりますが、そのままですと、相続人全員が売買取引の際に集まらなければなりません。

相続人が少なく、全員が近隣地域に住んでいる場合にはそんなに問題ないかもしれません。

しかし、相続人が何十人もいたり、遠方に住んでいる相続人がいたりする場合には、相続人全員が集まることは非常に困難ですので、事実上、不動産を売却することが不可能になってしまいます。

こうしたことを避けるため、いずれ売却を予定している不動産については、遺産分割協議を行い、可能なら誰か一人に相続してもらうほうが無難です。

不動産を取得する相続人が決まったら、相続登記を申請します。

相続登記の完了後に登記識別情報が発行されますが、これは売却の際に必要になりますので、紛失しないよう、大事に保管してください。

相続登記の完了により、相続不動産売却の準備が整ったことになります。

相続不動産を売却する場合、一般的には、不動産の仲介業者に依頼して買い手を探してもらうことになります。

「どの不動産屋に依頼すれば良いのか分からない」という方もいらっしゃるかと思いますが、当事務所に相続手続をご依頼いただいた場合、不動産業者をご紹介いたします。

買主が決まれば、通常は銀行か不動産業者の事務所において代金決済を行います。

その後、買主と売主から委任を受けた司法書士が所有権移転登記を法務局に申請します。

不動産を売却するため、便宜的に不動産の名義を一人の相続人に移した場合、売却代金を分配する必要があります。

この際には、余計な所得税や贈与税の税金がかからないように注意しなければなりません。

不動産の取引においては、登記記録（俗に「登記簿」とも言われます）が必ず確認されます。

相続登記をしていないと登記記録上の所有者が亡くなった方のままになっています。当然ながら、亡くなった方の名義の不動産を勝手に売却することはできません。

従って、相続不動産を売却する場合には、前提として相続登記が必要になるのです。

一口に相続不動産を売却するとは言っても、その時期や条件によって税制面で差が出てきますので、ここでは知っておきたい税制度を紹介します。

なお、各制度を利用する際にはさまざまな要件がありますので、税理士等の専門家への相談をお勧めします。

被相続人の居住用や事業用の宅地等（借地権を含む）を、そこに居住している相続人が相続した場合、相続税算定の基礎となる不動産の評価額の減額を受けることができます。

原則として減額率は50％ですが、相続税の申告期限（＝相続開始から10ヶ月後）までその不動産を取得し居住・所有を継続していれば、減額率は80％になります。

つまり、相続開始後10カ月以内に不動産を売却してしまうと、減額率が減って相続税の負担が増える可能性があります。

不動産を売却すると売却益に譲渡所得税がかかりますが、現在その不動産に居住している人が不動産を売却した場合、居住用不動産売却の特例という所得税の軽減制度が使えます。

つまり、居住用不動産売却の特例の条件に該当する人が不動産を相続して売却すれば、売却代金への課税が軽減されますので、有利になります。

不動産を売却するとその売却益に譲渡所得税がかかりますが、相続税を納付するために売却した場合には、税制上優遇措置を受けることができる特例があります。

具体的には、相続又は遺贈によって取得した土地等を相続開始後3年10ヶ月以内に売却するときに、通常の取得費に一定の相続税相当額を加算することができます。

つまり、取得費に加算できる金額が増えたことで、不動産を売った際の所得を低くし、税負担を軽くすることができます。

相続税が高額になる場合には、この特例の利用を検討してください。